DIVERSITAT DE RÈGIMS JURÍDICS APLICABLES AL LLOGUER

02.05.2019

El dia 3 d’abril del 2019, la Diputació Permanent del Congrés dels Diputats va convalidar per 33 vots a favor, 31 en contra i 1 abstenció, el Reial decret llei 7/2019 d’1 de març, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer, que va entrar en vigor el dia 6 de març del 2019, que estableix, entre altres qüestions, un termini mínim obligatori de duració del contracte de lloguer de 5 anys si l’arrendador/a és persona física, i de 7 anys si l’arrendador/a és una persona jurídica; una pròrroga de 3 anys, a partir del 5è ó 7è any, segons correspongui, si les parts no es pronuncien per no renovar-lo; la limitació a dues mensualitat de renda de la garantia addicional al mes de fiança; una sèrie de mesures d’ordre fiscal i una major protecció als arrendataris en els processos de desnonament.

Aquest nou decret del Govern de l’Estat, que principalment modifica la Llei d’Arrendaments Urbans, ha generat moltes opinions sobre l’elevada inseguretat jurídica i confusió que estan provocant els canvis normatius sobre el lloguer.

I això perquè amb l’entrada en vigor del decret, trobem a l’Estat espanyol fins a set règims jurídics per a regular els arrendaments d’habitatges. Amb especial menció del fet que en menys de tres mesos el Govern ha modificat la normativa del lloguer fins a tres vegades.

Aquests canvis evidencien la manca de consens en aquesta matèria, la qual cosa no ajuda a crear la seguretat jurídica necessària per a l’estabilitat del mercat de lloguer d’habitatges.

Tots aquests canvis en poc temps, de règims jurídics per als arrendaments, comporten que els contractes de lloguer signats en els darrers mesos tinguin cadascun una durada diferent, segons la data en què es van concertar i signar.

Pel que fa a la durada dels contractes d’arrendament, ens podem trobar amb la següent situació:

 Contractes signats a partir de l’1 de gener de 1995 i fins al 6 de juny de 2013, tenen una durada inicial mínima de 5 anys (Llei 29/1994 d’Arrendaments Urbans).

 Contractes signats a partir del 7 de juny de 2013 fins al 18 de desembre de 2018, tenen una durada inicial mínima de 3 anys (Llei 4/2013 de mesures de flexibilització i foment del mercat de lloguer d’habitatges).

 Contractes signats a partir del 19 de desembre de 2018 fins al 22 de gener de 2019, tenen una durada inicial mínima de 5 anys, o de 7 anys si l’arrendador/a és persona jurídica (Reial decret llei 21/2018, de 14 de desembre).

 Contractes signats a partir del 23 de gener de 2019 fins al 5 de març de 2019, tenen una durada inicial mínima de 3 anys (Llei 4/2013).

 Contractes signats a partir del 6 de març de 2019 i fins a nova ordre, tenen una durada inicial mínima de 5 anys, o de 7 anys si l’arrendador/a és persona jurídica (Reial decret llei 7/2019, d’1 de març).

De moment la situació és aquesta i no sabem si la cosa s’acaba aquí, perquè ara mateix sorgeixen noves incerteses: per una part, l’anunciada impugnació per part del PP del darrer Reial decret llei davant del Tribunal Constitucional i, per l’altra, ens trobem davant d’unes noves eleccions legislatives, i segons quin en sigui el resultat i atesa la discrepància que determinades forces politiques manifesten respecte a la modificació de la LAU aprovada pel Govern actual, no seria estrany que s’iniciés una nova modificació legislativa en aquest àmbit dels lloguers.