Davant el tancament de gran part dels locals de negoci com a conseqüència de les mesures excepcionals adoptades pel Reial Decret 463/2020, de 14 de març, pel qual es declara l’estat d’alarma per a la gestió de la situació de crisi sanitària ocasionada per la COVID-19, són molts els arrendataris que no podran fer front al pagament de la renda davant el cessament de l’activitat, causant igualment un problema a molts arrendadors que necessiten amb urgència aquests ingressos.
Per afrontar aquest greu problema, s’ha aprovat el Reial Decret llei 15/2020, de 21 d’abril, que regula un sistema semblant a l’establert fa tres setmanes per als lloguers d’habitatge. Es basa en la regulació de moratòries de pagament diferents segons es tracti d’un arrendador considerat com a “gran tenidor” o un petit propietari.
Quins arrendataris poden sol·licitar la moratòria establerta en el RDL 15/2020?
Serà l’arrendatari, persona física o jurídica, d’un contracte d’arrendament per a ús diferent del d’habitatge que compleixi els requisits següents:
Arrendament d’un immoble afecte a l’activitat econòmica desenvolupada per un autònom:
– Estar afiliat i en situació d’alta, en la data de la declaració de l’estat d’alarma, en el Règim Especial de la Seguretat Social dels Treballadors per Compte Propi o Autònoms o al Règim Especial de la Seguretat Social dels Treballadors de la Mar o, en el seu cas, en una de les Mutualitats substitutòries del RETA.
– Que l’activitat de l’immoble hagi quedat suspesa a conseqüència de l’entrada en vigor del Reial Decret 463/2020, de 14 de març, o per ordres dictades per l’Autoritat competent i les Autoritats competents delegades a l’empara del referit Reial Decret.
– Si l’activitat no va quedar suspesa a conseqüència de l’entrada en vigor del Reial Decret 463/2020, de 14 de març, s’haurà d’acreditar la reducció de la facturació del mes natural anterior al que se sol·licita l’ajornament en, almenys, un 75 per cent, en relació amb la facturació mitjana mensual del trimestre al qual pertany aquest mes referit a l’any anterior.
Arrendament d’immoble afecte a l’activitat econòmica desenvolupada per una pime:
– Que no se superin els límits establerts en l’article 257.1 del Reial Decret Legislatiu 1/2010, de 2 de juliol, pel qual s’aprova el text refós de la Llei de Societats de Capital.
– Que la seva activitat hagi quedat suspesa a conseqüència de l’entrada en vigor del Reial Decret 463/2020, de 14 de març, o per ordres dictades per l’Autoritat competent i les Autoritats competents delegades a l’empara del referit Reial Decret.
– Si l’activitat no va ser directament suspesa en virtut del que es preveu en el Reial Decret 463/2020, de 14 de març, s’haurà d’acreditar la reducció de la seva facturació del mes natural anterior al que se sol·licita l’ajornament en, almenys, un 75 per cent, en relació amb la facturació mitjana mensual del trimestre al qual pertany aquest mes referit a l’any anterior.
Moratòries per als arrendataris de local de negoci o indústria
Hem de distingir, igual que succeeix amb l’arrendament d’habitatge, davant quina mena d’arrendador ens trobem:
– Arrendador considerat com a gran tenidor
S’entendrà com a gran tenidor, la persona física o jurídica que sigui titular de més de 10 immobles urbans, excloent garatges i trasters, o una superfície construïda de més de 1.500 m².
Aquests arrendadors tenen l’obligació d’acceptar la moratòria en el pagament de la renda, sempre que no s’hagués aconseguit prèviament un acord entre totes dues parts. És d’aplicació automàtica i afectarà el període de temps que duri l’estat d’alarma i les seves pròrrogues i a les mensualitats següents, prorrogables una a una, si aquell termini fos insuficient en relació amb l’impacte provocat per la COVID-19, amb un límit de quatre mesos.
La renda s’ajornarà a partir de la següent mensualitat de renda arrendatícia, fraccionant el pagament de les quotes en un termini de dos anys, sense penalització ni meritació d’interessos. Aquest termini es comptarà a partir del moment en el qual se superi la situació al·ludida anteriorment, o a partir de la finalització del termini dels quatre mesos abans citat, i sempre dins del termini de vigència del contracte d’arrendament o qualsevol de les seves pròrrogues.
– Arrendador diferent a gran tenidor
L’arrendatari podrà sol·licitar l’ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda sempre que aquest ajornament o una rebaixa de la renda no s’hagués acordat per totes dues parts amb caràcter voluntari.
En aquest cas, les parts poden disposar lliurement de la fiança prevista en l’article 36 de la LAU 29/1994, de 24 de novembre, per al pagament total o parcial d’alguna mensualitat de la renda arrendatícia. Si s’acudeix a aquest sistema, l’arrendatari ha de reposar aquest import de la fiança disposada en el termini d’un any des de la celebració de l’acord o en el termini que resti de vigència del contracte, en cas que fos inferior a un any.
Termini per a la sol·licitud de la moratòria a l’arrendador
La sol·licitud de la moratòria, tant per a arrendadors grans tenidors com per als que no ho són, haurà de fer-se en el termini d’un mes des de l’entrada en vigor, per tant, fins al proper 23 de maig.
Acreditació de requisits
Hauran de presentar-se a l’arrendador els següents documents:
– Reducció d’activitat: S’acreditarà inicialment mitjançant la presentació d’una declaració responsable en la qual, sobre la base de la informació comptable i d’ingressos i despeses, es faci constar la reducció de la facturació mensual en, almenys, un 75 per cent, en relació amb la facturació mitjana mensual del mateix trimestre de l’any anterior. En tot cas, quan l’arrendador el requereixi, l’arrendatari haurà de mostrar els seus llibres comptables a l’arrendador per a acreditar la reducció de l’activitat.
– Suspensió d’activitat: S’acreditarà mitjançant certificat expedit per l’Agència Estatal de l’Administració Tributària o l’òrgan competent de la Comunitat Autònoma, en el seu cas, sobre la base de la declaració de cessament d’activitat declarada per l’interessat.
Finalment, des de la Cambra de la Propietat volem recordar-vos la conveniència de documentar adequadament aquells acords i pactes a què arribin arrendador i arrendatari, per evitar problemes futurs tant entre les parts com respecte a les obligacions fiscals amb Hisenda. A aquests efectes, com sempre, els socis compteu amb l’assessorament del nostre departament jurídic.