La Generalitat ha modificat la Llei 5/2015, de 13 de maig, que regula les Comunitats de Propietaris de Catalunya, a través del Decret Llei 28/2021, de 21 de desembre, sobre l’adopció d’acords relatius a la millora de l’eficiència energètica o hídrica i dels sistemes d’energies renovables en els edificis sotmesos al règim de propietat horitzontal.
Amb aquest Decret es facilita a les comunitats de propietaris poder dur a terme aquestes obres o instal·lacions i, alhora, que es puguin beneficiar dels fons europeus “Next Generation” que contenen una important partida dirigida a la rehabilitació d’habitatges, millora de l’eficiència energètica i l’establiment d’energies renovables, per fer-les més sostenibles.
Les principals modificacions fan referència a:
Quina majoria de propietaris és necessària per adoptar acords relatius a l’execució d’obres i instal·lacions d’infraestructures comunes que millorin l’eficiència energètica o hídrica dels edificis i les energies renovables?
A partir de l’aprovació d’aquest Decret llei, aquests acords només requeriran la majoria simple de propietaris que alhora representin la majoria de quotes de participació (art. 553-25.2), excloent aquests acords de la majoria qualificada que fins ara es venia exigint, si afectaven l’estructura o la configuració exterior de l’edifici (art. 553-26). També s’enquadren dins d’aquesta majoria simple aquells acords que permetin compartir amb altres comunitats de propietaris la generació d’energies renovables.
Si la comunitat de propietaris ha d’acudir a finançament extern per a l’execució d’aquestes obres o instal·lacions, quina majoria es necessita?
La subscripció de contractes de finançament per part de la comunitat per fer front a les despeses derivades de l’execució de les obres o instal·lacions que millorin l’eficiència energètica o hídrica dels edificis i energies renovables requereix l’aprovació de l’acord per majoria simple de propietaris que representin majoria de quotes, llevat que aquests contractes de finançament tinguin un termini d’amortització superior als quinze anys, cas en què es requerirà la majoria qualificada de 4/5 de propietaris que al seu torn representin 4/5 parts de quotes.
Què passa amb el propietari o propietaris dissidents?
El Decret llei estableix un límit a l’obligació dels propietaris de contribuir a la despesa que comporta l’execució de les obres d’instal·lació d’infraestructures o equips comuns per millorar l’eficiència energètica dels edificis o per instal·lar equips d’energies renovables d’ús comú, de manera que quan la repercussió de la despesa excedeixi de les tres quartes parts del pressupost anual vigent de la comunitat, una vegada descomptades les subvencions o ajudes públiques que els pugui correspondre, els propietaris que hagin votat en contra no queden vinculats per l’acord (art. 553-30.4). Amb això s’intenta protegir propietaris en situació econòmica feble o vulnerable i que hagin votat en contra expressament.
Què passa si per a l’execució d’aquestes obres es veu afectada una instal·lació o un equip d’ús privat?
La modificació també afecta les instal·lacions privatives dels propietaris, de manera que, encara que hagin estat prèviament autoritzades per la junta, si resulten, cal deixar-ho clar, incompatibles amb la infraestructura o l’equip d’ús comunitari a instal·lar, preval l’interès de la comunitat sobre el particular, encara que la comunitat haurà de fer-se càrrec del trasllat o retirada de les instal·lacions o sistemes particulars i indemnitzar el dany que comporti als propietaris (art. 553-42).
Puc instal·lar al meu espai d’ús privatiu infraestructures o equips de millora d’eficiència energètica o hídrica o sistemes d’energies renovables per a benefici particular?
Sí. El Decret llei recull la possibilitat dels propietaris que disposen de l’ús exclusiu d’elements comuns, com poden ser els patis, terrasses, cobertes, jardins…, per instal·lar-hi infraestructures o equips en benefici particular, sempre que sigui amb la finalitat de millorar l’eficiència energètica o hídrica o de sistemes d’energies renovables.
Necessito l’autorització prèvia de la junta de propietaris?
No. Els propietaris interessats només hauran de presentar un projecte tècnic al president o a l’administració trenta dies abans de l’inici de les obres, i no requereixen d’acord previ de la junta (art. 553-42), ara bé, la comunitat, dins d’aquest termini, pot presentar sempre una alternativa més adequada als interessos generals, sempre que sigui raonable i proporcional. Les despeses de conservació i manteniment d’aquestes infraestructures corresponen al propietari o propietaris que se’n beneficiïn.