Com us vàrem informar en el nostre anterior butlletí-e (Consulta l’anterior butlletí sobre la Llei pel Dret a l’Habitatge), la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge, va entrar en vigor el dia 26 de maig del 2023, l’endemà de la seva publicació al BOE, si bé no en tots els seus extrems.
En aquest sentit, ampliant aquella informació, no han entrat encara en vigor:
- Els incentius fiscals aplicables a l’Impost sobre la Renda de les Persones Físiques (IRPF) en el cas del lloguer d’habitatges que, amb determinats requisits, entraran en vigor a partir del dia 1 de gener del 2024.
- Les disposicions que depenen de declaracions o conceptes dels quals la llei n’estableix l’existència però deixa per a més endavant la seva definició o concreció, a saber:
-
- L’establiment dels criteris per a la fixació de l’índex de referència dels preus del lloguer.
- Les declaracions de zones de mercat residencial tensionat que les Comunitats Autònomes acordin amb els municipis.
- L’establiment, per les Comunitats Autònomes que ho acordin, de la consideració de Gran Tenidor als propietaris de 5 o més habitatges en zones tensionades.
-
Pel que fa als preceptes principals d’aquesta llei —que té per finalitat desenvolupar el dret constitucional a un habitatge digne, amb una clara inclinació cap a la funció social de la propietat enfront del també constitucional dret a la propietat privada—, que han entrat en vigor a partir del dia 26 de maig del 2023 i que afecten als arrendaments d’habitatge habitual, trobem que:
- Passen a considerar-se Grans Tenidors d’habitatges als efectes d’aquesta llei, les persones físiques i jurídiques que siguin titulars de més de 10 immobles d’ús residencial (excloent trasters i garatges), o propietaris d’una superfície construïda de més de 1.500 m2 d’ús residencial.
- Les despeses de gestió immobiliària i les de formalització del contracte, seran a càrrec del l’arrendador (propietari).
- Si l’arrendatari o comprador d’un habitatge ho requereix, hi ha l’obligació de facilitar una informació mínima sobre aquesta operació (característiques de la finca i condicions del contracte, identitat de l’arrendador, etc.).
- S’estableix l’obligació d’efectuar per mitjans electrònics els pagaments de la renda contractual dels contractes que es formalitzin.
- L’actualització de l’augment anual de la renda d’habitatges subjectes a la llei d’arrendaments urbans de l’any 1994 —que aquest any 2023 es troba limitat a un increment màxim del 2%—, passarà a ser màxim del 3% l’any 2024. I a partir de l’any 2025, serà en base a un nou Índex de revisió que ha de definir l’Institut Nacional d’Estadística (INE).
- En els nous contractes d’arrendament d’habitatge habitual que es formalitzin a partir d’aquesta data, si l’arrendatari, amb un mes d’antelació a la finalització de la vigència del contracte (o dels cinc anys si l’arrendador és persona física, o set si és persona jurídica), ho manifesta, tindrà dret a prorrogar per terminis anuals el contracte fins a un màxim de tres anys. I transcorregut el mateix, si el propietari és gran tenidor, i l’arrendatari ho sol·licita prèviament, acreditant una situació de vulnerabilitat social i econòmica, es prorrogarà màxim un any més el contracte.
- Judicialment, també s’han produït alguns canvis, com el fet de que a partir d’ara s’haurà d’especificar, a les demandes de desnonament que es presentin, altres dades tals com si la finca és l’habitatge habitual de l’arrendatari o ocupant, si el propietari és Gran Tenidor, i en aquest supòsit, acreditar si l’arrendatari està o no en situació de vulnerabilitat econòmica i que prèviament s’ha intentat un procediment de conciliació o intermediació (davant de l’organisme encara per definir i/o constituir), i s’estableixen nous terminis de suspensió dels llançaments, entre d’altres mesures.
El moment en que es declarin, per les administracions autonòmica i local (i consti a la resolució aprovada pel Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana que es publiqui trimestralment), determinats municipis amb la consideració de zones de mercat residencial tensionat, entraran en vigor altres preceptes continguts a la llei, com la possibilitat establir que passin a tenir la consideració de grans tenidors d’habitatge els propietaris de 5 o més habitatges en immobles urbans d’ús residencial ubicats en l’esmentat àmbit, limitacions en els preus de lloguer dels nous contractes signats també en aquesta àmbits, entre d’altres.
Fins que no arribi aquest moment, el preu de renda continuarà sent el que lliurement determinin les parts.
Informarem més àmpliament d’aquestes mesures en el moment en que aquesta declaració es produeixi.