La Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge, va entrar en vigor el 26 de maig del 2023 i estableix nombroses mesures sobre l’arrendament d’habitatge regulat a la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU).
Per saber a quins contractes els serà d’aplicació la nova normativa de la Llei 12/2023, hem d’acudir a l’article 2 de la LAU que defineix de la següent manera l’arrendament d’habitatge: “Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”.
I en l’article 3 qualifica els arrendaments d’ús diferent del d’habitatge, immobles que poden ser perfectament un habitatge, però l’ús dels quals no reuneix la condició de destí permanent: “1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga por destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior. 2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea esta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que lo celebren”.
La nova Llei pel dret a l’habitatge esmenta clarament que regula els contractes d’habitatge de caràcter permanent o habitual, i això ens permet concloure que quedaran exclosos de l’aplicació de les mesures contingudes en l’esmentada Llei, l’arrendament de temporada, l’arrendament d’habitació, l’arrendament d’un habitatge d’ús turístic i l’arrendament d’habitatges sumptuaris.
I.- L’ARRENDAMENT DE TEMPORADA
El contracte d’arrendament de temporada es regeix per la voluntat de les parts i s’aplica al lloguer a estudiants pel curs universitari o bé per motius de trasllat laboral o períodes curts d’estada en general.
No estaran subjectes a cap limitació en la fixació de la renda ni tampoc en la seva revisió, ni resulta d’aplicació a aquests contractes l’obligació que l’arrendador es faci càrrec de les despeses de formalització del contracte.
Tanmateix, hem d’indicar que existeix una disposició en la Llei pel dret a l’habitatge que assenyala que en el termini de 6 mesos des de l’entrada en vigor de la Llei es crearà un grup de treball per a una proposta normativa de regulació d’aquests contractes.
II.- L’ARRENDAMENT D’HABITACIÓ
Es tracta d’un arrendament que no es pot qualificar d’arrendament d’habitatge, perquè li falta la característica que indica l’article 2 de la LAU, “satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”, ja que una habitació resulta insuficient per desenvolupar la vida de l’arrendatari, que està obligat a compartir serveis indispensables, per la qual cosa la seva regulació ve definida pel Codi Civil.
Pel fet que no està regit per la LAU, a aquest arrendament no l’afecta la regulació de la Llei pel dret a l’habitatge.
III.- L’ARRENDAMENT D’HABITATGE PER A ÚS TURÍSTIC
Ens trobem davant una modalitat d’arrendament que va ser expressament exclosa de la LAU i ha quedat sotmesa a la legislació de cada comunitat autònoma, en virtut de la Llei 4/2013, de 4 de juny, de flexibilització i foment del mercat de lloguer.
A aquest tipus de contractes tampoc se li apliquen les mesures de la Llei pel dret a l’habitatge i cada comunitat autònoma té la seva pròpia normativa.
IV.- L’ARRENDAMENT D’HABITATGES SUMPTUARIS
La LAU preveu que els arrendaments d’habitatge, la superfície dels quals sigui superior a 300 m² o en els que la renda inicial excedeixi en 5,5 vegades el salari mínim interprofessional, es regiran per la voluntat de les parts i, per tant, no els hi són aplicables amb caràcter imperatiu els articles de la LAU modificats per la Llei pel dret a l’habitatge ni tampoc la limitació extraordinària de l’actualització de la renda.
En conclusió, hi ha diferents arrendaments que no es veuen afectats per les limitacions imposades per la Llei pel dret a l’habitatge i previsiblement alguns d’ells aniran en augment pels arrendadors que pretenen fugir de les limitacions, tot i que hem de recordar que mai es pot incórrer en frau de llei. Finalment, i com abans dèiem, haurem d’estar atents per veure si el control i les limitacions arriben finalment, també, als arrendaments de temporada.