El Reial Decret llei 11/2020, de 31 de març, aprovat pel Consell de Ministres, estableix un nou paquet de mesures econòmiques i socials amb el qual pretén reforçar les mesures adoptades en les últimes tres setmanes per a minimitzar i contrarestar l’impacte del COVID-19.
Un important bloc de mesures té com a objectiu fer costat a les persones que no puguin pagar els seus lloguers per trobar-se en situació de vulnerabilitat pel COVID-19 i no tinguin alternativa habitacional. Les mesures establertes es refereixen exclusivament als arrendaments d’habitatge habitual. No son aplicables, doncs, a locals ni habitatges temporals que no constitueixin l’habitatge habitual del llogater.
D’altra banda, només s’hi podran acollir aquells llogaters que es trobin en situació de vulnerabilitat econòmica a conseqüència de l’emergència sanitària ocasionada pel COVID-19. Això exigeix que el llogater compleixi aquests requisits:
1) Que passi a estar en situació d’atur, Expedient Temporal de Regulació d’Ocupació (ERTO), o hagi reduït la seva jornada per motiu de cures, en cas de ser empresari, o altres circumstàncies similars que suposin una pèrdua substancial d’ingressos, i que el conjunt dels ingressos de la unitat familiar, en el mes anterior a la sol·licitud de la moratòria no sigui superior amb caràcter general a 3 vegades l’IPREM, amb adaptacions segons el número i situació dels seus membres.
2) Que la renda, més les despeses i subministraments bàsics, resulti superior o igual al 35% dels ingressos nets que percebi el conjunt dels membres de la unitat familiar. S’entén per «despeses i subministraments bàsics» l’import dels subministraments d’electricitat, gas, gasoil per a calefacció, aigua corrent, serveis de telecomunicació fixa i mòbil, i les possibles contribucions a la comunitat de propietaris de l’habitatge habitual.
QUINES SÓN LES MESURES A LES QUE ES POT ACOLLIR EL LLOGATER QUE COMPLEIXI ELS REQUISITS DE VULNERABILITAT ECONÒMICA?
La normativa diferencia dos tipus de mesures en funció de si l’arrendador és (a) petit tenidor (titular de 10 o menys immobles urbans, exclosos garatge si trasters; que no superi una superfície construïda de 1.500 m2) o (b) una entitat/empresa pública o un privat gran tenidor (persona física o jurídica que sigui titular de més de 10 immobles urbans, excloent garatges i trasters, o una superfície construïda de més de 1.500 m2)
A) aRRENDADOR PETIT TENIDOR
Si el l’arrendador és petit tenidor, el llogater podrà sol·licitar, en el termini d’un mes des de l’entrada en vigor del Decret llei, un ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda.
L’arrendador ha de contestar en el termini màxim de 7 dies laborables, si accepta o no l’ajornament o fraccionament i amb quines condicions o bé, possibles alternatives. A diferència del cas del grans tenidors, el petit tenidor no està obligat a acceptar l’ajornament o fraccionament.
En cas que l’arrendador no accepti cap ajornament, i l’arrendatari compleixi els requisits de vulnerabilitat econòmica abans comentats, podrà accedir al programa d’ajudes transitòries regulades al Decret llei, consistent en què podrà sol·licitar un crèdit finalista, directament pagat a l’arrendador, per import de fins a sis mensualitats de la renda de lloguer, a retornar en un període màxim de deu anys. Aquest crèdit no tindrà interès, serà concedit per les entitats de crèdit i comptarà amb l’aval de l’Estat, a través de l’Institut de Crèdit Oficial (ICO).
B) ARRENDADOR GRAN TENIDOR
En aquest cas el llogater podrà demanar, en el termini d’un mes des de l’entrada en vigor del Decret llei, l’ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda.
L’arrendador ha de contestar expressament, en el termini màxim de 7 dies laborables, optant per una de les següents alternatives.
- Una reducció del 50% de la renda durant el temps que duri l’estat d’alarma i les mensualitats següents si aquell termini fos insuficient en relació amb la situació de vulnerabilitat provocada a causa de l’COVID-19, amb un màxim en tot cas de 4 mesos.
- Una moratòria en el pagament de la renda que s’aplicarà de manera automàtica i mentre duri l’estat d’alarma a les mensualitats següents, prorrogables una a una, si aquell termini fos insuficient en relació amb la situació de vulnerabilitat provocada a causa de l’COVID-19, sense que puguin superar-se, en cap cas, els 4 mesos. La renda, en aquest cas, s’ajornarà, a partir de la següent mensualitat de renda arrendatícia, mitjançant el fraccionament de les quotes durant al menys tres anys, des que superi la situació al·ludida o a partir de la finalització del termini dels 4 mesos abans esmentat, i sempre que continuï vigent el contracte d’arrendament o les seves pròrrogues. No hi haurà interessos ni cap tipus de penalització per les quantitats ajornades.
Igualment el llogater podrà tenir accés al programa d’ajudes transitòries previstes al Decret llei, aixecant-se la moratòria i el fraccionament en la primera mensualitat de renta en que aquella ajuda estigui a la seva disposició.
El llogater ha de demanar l’adopció de la mesura a l’arrendador, en el termini màxim d’un mes des de l’entrada en vigor del Decret llei (és a dir, des del 2-4-2020), i ha d’acreditar que compleix els requisitis de vulnerabilitat sobrevinguda pel COVID-19, mitjançant la presentació de determinats documents que es concreten a l’art. 6 del Decret llei.
ALTRES MESURES DE CARÁCTER GENERAL
La normativa també preveu altres dues mesures amb caràcter general, amb independència de que el propietari sigui petit o gran tenidor.
1. Suspensió de procediment de desnonament i dels llançaments fins a 6 mesos.
En aquells procediments de desnonament contra un llogater per impagament de la renda en què l’arrendatari acrediti davant el Jutjat trobar-se en situació de vulnerabilitat econòmica que li impossibiliti trobar una alternativa habitacional, el Jutjat ho posarà en coneixement del serveis socials i s’acordarà la suspensió de la vista de judici o del llançament fins que s’adoptin les mesures que els serveis socials competents estimin oportunes, per un període màxim de sis mesos des de l’entrada en vigor del Decret llei.
2. Pròrroga extraordinària dels contrcates d’arrendament d’habitatge habitual.
En relació als contractes d’arrendament d’habitatge habitual, quan les pròrrogues legals finalitzin dins del període comprès des de l’entrada en vigor d’aquest Decret llei (2-4-20) fins al dia en què hagin transcorregut dos mesos des de la finalització de l’estat d’alarma, es pot aplicar, prèvia sol·licitud de l’arrendatari, una pròrroga extraordinària del termini del contracte d’arrendament per un període màxim de sis mesos, durant els quals se seguiran aplicant els termes i condicions establerts per al contracte en vigor. Aquesta sol·licitud de pròrroga extraordinària haurà de ser acceptada per l’arrendador, llevat que es fixin altres termes o condicions per acord entre les parts.