El dimarts 22 de setembre de 2020 va entrar en vigor la regulació de preus de lloguer aprovada pel Parlament de Catalunya.
Les Cambres de la Propietat ens hem manifestat repetidament contra aquesta normativa, i val la pena recordar que el Consell de Garanties Estatutàries de Catalunya va assessorar sobre la seva inviabilitat jurídica.
Amb tot, ara ja és llei i, amb independència del que en el futur pugui ser declarada (en tot o en part) inconstitucional, fem aquí, per informar, un recull dels seus aspectes principals, sens perjudici d’altres peculiaritats específiques que podeu consultar a la nostra assessoria jurídica.
A quines poblacions afecta?
Pel primer any de vigència, a la comarca del Bages és d’aplicació, des del dia 22 de setembre de 2020, únicament a la seva capital, o sigui, a Manresa ciutat.
A partir del primer any, s’aplicarà a aquelles poblacions que hagin tramitat el corresponent expedient per a la declaració d’àrees amb mercat d’habitatge tens, que ha d’instar cada ajuntament i ser aprovat per la Generalitat.
Es fa constar que als municipis de Navarcles, Navàs, Sant Fruitós de Bages, Sant Joan de Vilatorrada, Sant Vicenç de Castellet i Santpedor, tot i que han estat inclosos en la darrera actualització de la relació de municipis on és aplicable l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges, encara NO han estat declarats inclosos en àrea de mercat d’habitatge tens i per tant no els hi és d’aplicació obligatòria la regulació dels preus de lloguer de la Llei 11/2020, de 18 setembre, tot i que sí que s’ha d’informar d’aquest índex als contractes d’arrendaments relatius habitatges d’aquestes poblacions, des del dia 30 de setembre del 2020.
A quins habitatges afecta?
- A aquells habitatges que constitueixin la residència permanent de l’arrendatari.
- Queden exclosos d’aquesta regulació: els habitatges nous o procedents de gran rehabilitació, durant el 3 primers anys des de la finalització de la construcció; els arrendaments anteriors a l’1 de gener de 1995; els arrendaments d’Habitatges de Protecció Oficial; els habitatges de xarxes publiques d’habitatge social i els habitatges segons condicions d’arrendament de lloguer social obligatori.
Com s’ha de determinar la Renda Inicial en els nous contractes de lloguer ?
El preu màxim que es pot concertar és el menor dels preus entre:
- El que resulti de l’Índex de referència, el mitjà (preu m2 x superfície útil)
- El preu que consti en el darrer contracte d’arrendament que s’hagi fet d’aquest habitatge ( si el contractes son posteriors al 22 de setembre de 2015 ) actualitzat amb l’índex de garantia de competitivitat (IGC).
Variacions sobre el preu de referència:
- Si s’hi ha fet obres de millora amb posterioritat a la formalització del darrer contracte d’arrendament, es pot incrementar la renda amb un import anual que es el resultat d’aplicar sobre l’import invertit, el percentatge corresponent al preu legal del diner incrementat en 3 punts.
- Per característiques específiques de l’habitatge (mínim 3). Les parts poden concertar un Increment o un decrement de preu del 5% en funció d’aquestes característiques específiques: ascensor, aparcament, moblat, calefacció o refrigeració, ús de zones comunes jardí, terrat, piscina (o altres equipaments comunitaris), consergeria, vistes especials.
- Habitatges de nova construcció, durant els 3 primers anys no els es d’aplicació aquesta llei de contenció de preus, i els primers 5 anys a comptar des del final d’obra, el preu es pot ajustar fins a l’àrea superior del índex de referència.
- Si es realitzen obres de millora amb contracte vigent (no les de manteniment i conservació), finalitzat el període de pròrrogues obligatòries del contracte, es pot incrementar la renda amb l’import resultant d’aplicar a l’inversió realitzada l’interès legal del diner incrementat en 3 punts.
Regim especial per a propietaris amb ingressos reduïts.
Queden exclosos de la determinació del preu màxim de lloguer segons l’índex de referència, aquells propietaris arrendadors que els ingressos de la seva “unitat familiar” no superi 2,5 vegades l’IRSC. Tanmateix els hi segueix sent d’aplicació la limitació en quant que el preu d’un nou contracte no pot superar el preu establert en el contracte anterior si aquests té una antiguitat inferior als cinc anys. No serà d’aplicació aquesta excepcionalitat si els ingressos de l’arrendatari no superen 3,5 vegades l’IRSC.
Com s’actualitza la renda inicial?
No hi ha cap variació al respecte, s’aplica l’article 18 de la LAU.
Es podran repercutir despeses al llogater?
La Llei preveu, que a banda de la renda, es pugui pactar l’assumpció, per part del llogater, de les despeses generals i serveis individuals de l’habitatge (quota de la Comunitat de propietaris, IBI, taxa d’escombraries, etc.), que hauran de figurar separadament en el rebut de renda.
L’arrendador haurà de justificar anualment (cada gener) les despeses repercutides i en cas d’excés haurà de tornar la diferència al llogater.
No hi ha cap variació, per tant, per acord de les parts, en poder repercutir a l’arrendatari les despeses generals i serveis individuals segons determina la LAU.
Obligacions formals
En l’oferta que es faci de l’habitatge en arrendament, cal que hi consti l’índex de referència del preu de lloguer i si s’escau la renda del darrer contracte de lloguer.
Si la renda ve determinada per un contracte anterior, l’arrendador ha d’informar per escrit a l’arrendatari de la data i l’import de la renda anterior i justificar l’establiment de la nova renda.
En el contracte d’arrendament cal adjuntar al contracte el document del preu de referència a la data del contracte.
Infraccions lleus i greus, amb multes d’entre 3.000 i 90.000 euros
L’arrendament per sobre del preu de l’Índex, falsejar el preu de referència i no adjuntar-lo al contracte implica sancions lleus, amb multes d’entre 3.000 i 9.000 euros.
Si el preu se situa un 20% per sobre de l’import de l’Índex o si el propietari oculta o falseja informació sobre la renda anterior, es tractarà d’una infracció greu, amb sancions d’entre 9.000 i 90.000 euros.
Què passa amb els contractes que encara estan vigents?
Pel que fa als habitatges llogats abans del 22/09/2020, els hi continua sent d’aplicació la legislació anterior, però en cas de renovar-se el contracte mitjançant un annex de novació en el que s’acordi una ampliació de durada o un increment de renda li serà d’aplicació aquesta Llei 11/2020, de 18 de setembre,
Des de la Cambra, posem a la vostra disposició els nostres serveis jurídics per aclarir qualsevol dubte que us pugui oferir aquesta nova regulació,