La sentència del Tribunal Constitucional 120/2024, publicada el 16 de novembre, estima parcialment el recurs d’inconstitucionalitat presentat per diputats del Grup Parlamentari Popular contra la Llei 1/2022 sobre l’habitatge.
El Tribunal declara que alguns articles envaeixen competències estatals en legislació processal i obligacions contractuals, i un article vulnera l’article 25.1 de la Constitució, resultant en la seva inconstitucionalitat i nul·litat.
Els preceptes de la Llei 1/2022 declarats inconstitucionals i nuls són:
a) Per contravenir l’article 149.1.6 de la Constitució, que atorga competència exclusiva a l’Estat en matèria de legislació processal:
- Article 1.3: que va modificar l’article 5.2 f) de la Llei 18/2007 del dret a l’habitatge, que deia que s’incompleix la funció social de la propietat d’un habitatge o un edifici d’habitatges quan s’incompleix l’obligació d’oferiment de lloguer social.
- Part de l’article 12, que va afegir la disposició addicional primera a la Llei 24/2015, en concret pel que fa als apartats 1 i 2, que van fer extensiva l’obligació d’oferir una proposta de lloguer social abans d’interposar determinades demandes judicials a qualsevol acció executiva derivada de la reclamació d’un deute hipotecari i a determinades demandes de desnonament i preveien la interrupció dels procediments iniciats en què no s’hagués acreditat la formulació de l’oferta de lloguer social.
En concret, els supòsits en què ja no caldrà oferir lloguer social a l’arrendatari abans d’interposar una demanda seran:
- Desnonament per venciment del contracte.
- Desnonament per manca de títol jurídic per ocupar l’habitatge, si la manca de títol prové d’un procés hipotecari o de reclamació de deute hipotecari instat per un gran tenidor.
- Desnonament per manca de títol jurídic per ocupar l’habitatge (okupes).
Això no obstant, es manté la vigència de l’article 5.2 de la Llei 24/2015, que obliga als grans tenidors (i als adquirents d’habitatges procedents d’execucions hipotecàries posteriors al 2008) a oferir lloguer social abans d’interposar una demanda d’execució hipotecària o de desnonament per manca de pagament, si el procediment afecta persones o unitats familiars que no tinguin una alternativa pròpia d’habitatge i que estiguin dins dels paràmetres de risc d’exclusió residencial definits per la Llei.
Recordem que s’entén que són grans tenidors d’habitatges, als efectes de la Llei 24/2015, les persones físiques que siguin propietàries de més de quinze habitatges o copropietàries si llur quota de participació en la comunitat representa més de 1.500 metres quadrats de sòl destinat a habitatge, i les persones jurídiques que siguin propietàries de més de 10 habitatges, amb algunes excepcions en ambdós casos.
La nul·litat de l’apartat segon de la Disposició addicional de la Llei 24/2015 comporta que no es podran interrompre els procediments en què no s’hagi ofert lloguer social quan sigui obligatori fer-ho, però els jutjats ja anaven considerant que aquesta norma no tenia efectes processals.
La manca d’oferiment de lloguer social en els supòsits previstos a la Llei 24/2015 que es mantenen en vigor es considera una infracció greu en matèria de protecció dels consumidors i usuaris d’habitatges, de conformitat amb l’article 124.2 i) de la Llei 18/2007 pel dret a l’habitatge.
- La disposició transitòria, que estenia l’obligació d’oferir el lloguer social als procediments iniciats abans de l’entrada en vigor de la Llei. La nul·litat d’aquest precepte afectarà procediments judicials iniciats abans del 17 de març de 2022.
b) Per vulneració de la competència estatal en matèria de bases sobre les obligacions contractuals (art. 149.1.8 Constitució)
- Article 11, que afegeix l’art. 10 a la Llei 24/2015, en què es contemplava la renovació dels contractes de lloguer social per una sola vegada quan aquells arribin a la seva conclusió.
- La disposició transitòria, que estenia l’obligació de renovar el lloguer social als procediments iniciats abans de l’entrada en vigor de la Llei.
Conseqüència pràctica: els contractes de lloguer social que se signin en compliment de l’article 5 de la Llei 24/2015 ja no s’hauran de renovar obligatòriament per un termini de 5 o 7 anys més. - Últim incís de l’apartat 3 de la disposició addicional primera de la Llei 24/2015, que establia la duració del lloguer social. És a dir, s’elimina la frase que imposava que els contractes haurien de tenir, com a mínim, una durada de 5 anys si el titular de l’habitatge és persona física i 7 anys si és persona jurídica.
Es manté la vigència de la frase que diu que tindran la durada mínima establerta per la normativa vigent en matèria d’arrendaments urbans.
c) Per vulneració de l’article 25.1 de la Constitució, que disposa que ningú no pot ser condemnat o sancionat per accions o omissions que en el moment de produir-se no constitueixin delicte, falta o infracció administrativa, segons la legislació vigent en aquell moment:
- Article 7, que va afegir l’apartat 5 a l’article 126 de la Llei 18/2007 pel dret a l’habitatge. Aquest apartat disposava que, en cas de venda d’un habitatge, si el nou propietari era una persona jurídica se subrogava en la posició de l’anterior propietari i assumia les conseqüències de l’incompliment de la funció social de la propietat, amb independència de quan s’hagués iniciat la desocupació. El Tribunal Constitucional anul·la aquest precepte per considerar que imposa al comprador d’un habitatge una responsabilitat objectiva que obligaria a respondre per fets aliens, en contra del principi de culpabilitat de l’article 25.1 de la Constitució.
El Tribunal Constitucional declara que la sentència no afectarà situacions consolidades, amb efectes a futur, excepte l’article 7 de la Llei 1/2022, que permetrà als afectats reclamar l’exempció de la sanció. La resta dels motius recorreguts han estat desestimats.