En gairebé totes les hipoteques existeix una comissió d’obertura a abonar al moment de constituir el préstec hipotecari.
A efectes pràctics, la comissió d’obertura sol ser entre el 0,5% i el 1% del capital total prestat, per la qual cosa aquestes solen oscil•lar entre els 1.200 i els 3.000 euros, depenent de l’import de la hipoteca. No obstant això, la comissió d’obertura de la hipoteca, en certs casos, pot ser considerada abusiva. Existeixen sentències que així l’han declarat, en considerar que realment no corresponen a cap servei efectiu de l’entitat i que, per descomptat, no suposen un negoci diferenciat del préstec sol•licitat.
En aquest sentit, des de fa uns mesos la comissió d’obertura està sent combatuda pels Tribunals, que declaren la seva nul•litat i ordenen la devolució de les quantitats a favor dels clients, en considerar que es tracta d’una clàusula abusiva. És precisament per la falta de transparència i l’abús, que les recents resolucions anul•len la clàusula i procedeixen a la devolució del que s’ha cobrat als clients per l’aplicació d’aquesta comissió, la qual els consumidors assumien a l’hora de demanar un préstec hipotecari sense cap negociació del seu contingut. Així, les entitats bancàries han acabat sent condemnades a la devolució a favor del client dels imports cobrats per aquest concepte, més els interessos legals corresponents.
Fins avui s’han pronunciat molts i diversos Jutjats i Tribunals sobre la nul•litat de la comissió d’obertura, destacant el Jutjat especialitzat de Barcelona (JPI 50) en la seva Sentència núm. 304/2017; l’Audiència Provincial d’Astúries (Secció 6ª), Sentencia 2-02-2018; i l’Audiència Provincial de Saragossa (Secció 5ª), Interlocutòria 05-01-2017. Totes tenen en comú que l’entitat bancària no va justificar a què corresponia aquesta quantitat abonada en concepte de comissió d’obertura, a quins serveis efectius prestats es referia, ni el cost concret dels mateixos. En canvi, estableix una quantia sense justificació depenent del capital prestat i no als serveis que presta en cada préstec concret. Això genera un desequilibri en drets i obligacions entre les parts en perjudici del consumidor.
És important destacar que una comissió d’obertura no sempre serà declarada com a abusiva. El que primer haurà d’estudiar-se és si es tracta d’una clàusula nul•la per haver cobrat una comissió per un servei que no es va prestar. D’aquesta forma, el banc haurà d’acreditar que previ a la signatura del préstec va realitzar un estudi de risc, tant del client com de l’operació financera.
Així, en el cas que el banc pugui acreditar que va realitzar aquesta activitat prèvia, el més probable és que es perdi el judici. Per tant és de summa importància que abans de procedir, es realitzi un estudi de cada cas. Solament així serà possible analitzar les possibilitats d’èxit de cada reclamació de la comissió d’obertura.