Tal com estava previst, i dins del mes de febrer, el govern ha publicat l’índex de preus de referència dels lloguers i ja té habilitada la plataforma per poder-lo consultar: https://serpavi.mivau.gob.es
Aquest índex serà d’aplicació tan bon punt es produeixi la declaració de les zones de mercat residencial tenses, el què, segons els anuncis oficials, es produirà ben aviat, ja que es preveu la seva publicació al BOE en els pròxims dies i la seva entrada en vigor l’endemà mateix de la seva publicació.
A partir d’aquella data, i només a Catalunya, serà d’aplicació la limitació en els preus de lloguer dels habitatges en els municipis que siguin declarats zones de mercat residencial tensionat (la Generalitat ha proposat, a la comarca del Bages els municipis de Manresa i Sant Fruitós de Bages). Per tant, si tot segueix el calendari previst en uns dies, a l’hora de signar un contracte d’arrendament d’habitatge no es podrà pactar lliurement la renda.
CONCEPTES A TENIR EN COMPTE:
Calendari Previst
- Ara com ara encara es pot pactar lliurement el lloguer d’un habitatge.
- A partir de la publicació al BOE de les zones declarades de mercat residencial tens i de l’entrada en vigor de la norma, el lloguer d’un habitatge en aquests municipis es veurà limitat.
A qui afectarà?
- La limitació del lloguer afecta únicament l’arrendament d’habitatges dels municipis inclosos en les zones de mercat residencial tensionat.
- Queden exclosos de possibles limitacions: els lloguers per a ús diferent a habitatge (locals comercials, oficines, despatxos, magatzems, etc…); els lloguers de temporada; habitació i resta de lloguers exclosos de la Llei d’Arrendaments Urbans.
Grans Tenidors
- A Catalunya, la Generalitat ha sol·licitat que la categoria de Gran Tenidor s’apliqui a aquells propietaris de 5 o més immobles, ja que la Llei pel Dret a l’Habitatge que defineix al Gran tenidor com “la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros”, permet modular el concepte i autoritza a les comunitats autònomes que ho puguin rebaixar fins a 5. (Art. 3)
- La definició de Gran Tenidor a partir dels 5 immobles d’ús residencial queda supeditada a què s’aprovi la declaració de zona de mercat residencial tensionat en els termes sol·licitats per la Generalitat, però ara com ara, es desconeix si el Govern Estatal ho considera prou motivat i ho manté o pel contrari ho desautoritza i ho manté en 10 immobles, donat que té reservada aquesta competència.
- Els grans tenidors vindran obligats a aplicar l’índex sempre, excepte que el pis s’hagués llogat en els últims 5 anys i la renda d’aquest contracte sigui inferior a l’índex aplicable.
Un cop es publiquin les zones declarades de mercat residencial tensionat com s’aplicaran els índexs? En termes generals i sense perjudici d’excepcions molt concretes.
- Si no hi ha hagut un contracte vigent en els últims 5 anys, la renda s’haurà de pactar d’acord amb l’índex aplicable.
- Si no soc gran tenidor, i hi ha hagut un contracte vigent en els últims 5 anys, hauré de limitar el lloguer a la renda pactada a l’anterior contracte (aplicant les actualitzacions monetàries previstes a l’anterior contracte).
- En cas que s’hagin fet reformes al pis, es podrà fixar el lloguer, partint del lloguer anterior actualitzat i incrementant-lo un 10%.
- Aquest increment del 10% serà aplicable també si el contracte es pacta per una durada superior als 10 anys (actualment, la durada mínima d’un contracte de lloguer d’habitatge és de 5 anys pels petits tenidors i de 7 per persones jurídiques i grans tenidors).
Donada l’extensa casuística i la complexitat de la norma recomanem que, abans de llogar, s’assessorin degudament per professionals, per tal de complir amb la legislació aplicable, així com per, eventualment, poder aprofitar determinats incentius fiscals previstos a la Llei pel Dret a l’Habitatge. Tanmateix, en aquells casos de rendes excepcionalment baixes no dubtin a consultar amb el nostre Servei Jurídic