Els adquirents d’un habitatge tenen dret a rebre del transmitent una còpia de l’informe tècnic i una còpia de l’ITE.
La Llei 18/2007 del dret a l’habitatge introdueix l’obligatorietat dels propietaris de conservar i rehabilitar els immobles i, de manera especial, els habitatges, la qual cosa ha fet aparèixer, com a procediment de control, la inspecció tècnica i el consegüent certificat d’aptitud.
La mateixa Llei del dret a l’habitatge preveu que els transmitents hagin de lliurar als adquirents el certificat d’aptitud en el cas que l’edifici hagi estat obligat a passar la inspecció tècnica. D’altra banda, l’esmentada Llei qualifica com a infracció greu no passar la inspecció tècnica i/o no lliurar al comprador la documentació obligatòria prevista per la llei, que, en el cas que ens ocupa, seran, entre d’altres, l’informe de la inspecció i el certificat d’aptitud.
Malgrat acceptar que el comprador té dret a disposar de l’informe i del certificat, que són els que li permetran conèixer l’estat de l’immoble, el problema sorgeix en el moment que l’obtenció d’aquests documents no depèn de la sola voluntat del propietari transmitent, sinó de la comunitat de propietaris on s’integra l’habitatge a vendre. I si bé és cert que l’adquirent té l’opció d’exonerar el transmitent de la seva obligació, la impossibilitat de lliurar el certificat pot suposar un obstacle al lliure exercici del dret de disposició de l’habitatge pels motius següents:
- Cal la voluntat del comprador d’exonerar el transmetent del compliment de l’obligació.
- Pot convertir-se en una eina en mans del comprador per forçar una rebaixa en el preu.
- La possibilitat d’exoneració queda subjecta al fet que el notari consideri adients la justificació i motius esgrimits pel venedor per no facilitar la documentació.
- Hi ha la possibilitat que el registrador rebutgi la inscripció per considerar que no queden prou clars els motius per a l’alliberament de l’obligació.
Per tant, el venedor, tot i la possibilitat de ser deslliurat per part del comprador de la seva obligació, es pot veure compel·lit a entregar el document, l’obtenció del qual no depèn exclusivament de la seva voluntat ni tampoc de la seva diligència, perquè l’obligatorietat de passar la inspecció recau en la comunitat de propietaris. Pren especial rellevància el fet que la comunitat de propietaris, tot i ser el subjecte passiu de l’obligació, no pot ser compel·lida a complir el seu deure per part del destinatari final, sinó que serà el venedor qui estarà legitimat per exigir a la comunitat els perjudicis que es derivin del seu incompliment. Serà el transmitent, com a membre integrant de la comunitat, qui ho podrà requerir, ja que l’adquirent no té cap lligam amb la comunitat i no passarà a formar-ne part fins que esdevingui propietari.
En conseqüència, en el moment en què el propietari decideixi vendre un habitatge, el primer que haurà de fer és verificar si es troba integrat en un edifici que ha de passar la inspecció o si ja l’hauria d’haver passat. D’aquesta situació, també se’n poden derivar responsabilitats per la comunitat de propietaris, ja que, en el supòsit que no hagi passat la inspecció malgrat estar-hi obligada, i que això resulti un impediment per a la venda, davant la impossibilitat d’obtenir el certificat d’aptitud, se li podran reclamar els perjudicis que se’n derivin; és a dir, l ’impediment de la venda.