NO ÉS UNA LLEI DE CONTENCIÓ DE RENDES EN ELS CONTRACTES D’ARRENDAMENT, ÉS UNA LLEI DE REDUCCIÓ DE PREUS DE LLOGUERS

La Llei 11/2020, de 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge, no és una llei de contenció de preus, sinó que és una llei de reducció de preus.

• En primer lloc, l’índex de preus es nodreix dels preus de lloguer de fa tres anys (contractes del 2017, 2018 i 2019) i com tots sabem, aquests són preus més baixos dels vigents el 2020. En el període 2013-2016 els preus dels lloguer es mantenien en el seu nivell més baix després d’un descens d’entre el 25 i el 30%. És a partir del 2017 que inicien una recuperació. Contenció seria mantenir els preus vigents, reducció és aplicar preus dels anys anteriors.
• En segon lloc, l’obligació d’utilitzar l’índex mitjà i no el nivell superior, encara que el pis estigui en immillorables condicions, torna a ser un factor de reducció, no de contenció.
• I finalment, si existeix un contracte fet els darrers cinc anys i el seu preu és inferior a l’índex de referència, s’aplica el més baix. Una vegada més no es contenció és disminució.

Si l’objectiu de la llei és “contenir” els preus dels lloguers i això és sobre la base de vincular els nous contractes a l’índex de referència, no calen majors restriccions, aquest objectiu s’assoleix pel sol fet d’aplicar als nous contractes el preu resultant de l’índex. No té raó de ser perjudicar especialment a aquells arrendadors que varen llogar dins els darrers cinc anys a un preu més baix del resultant de l’índex. Aquests arrendadors es veuen afectats per una doble rebaixa, la pròpia, que en resultaria de l’aplicació de l’índex, i aquella altra derivada del preu del contracte anterior. Un cop més, queda clar que no es fa contenció sinó reducció de preus. És necessari donar un tracte diferenciat i més perjudicial a aquells arrendadors pel sol fet d’haver formalitzat un contracte els darrers cinc anys?

A llarg termini, la incorporació de noves anualitats a l’índex, les quals incorporaran els nous contractes amb rendes ja reduïdes per l’aplicació de la mateixa Llei, suposarà alhora que els nous índexs resultants seran més baixos, i així successivament. No és una contenció, és una reducció.

Per altra banda, la llei s’aplica en la mateixa mesura per zones tan poc homogènies entre elles com pot ser la ciutat de Barcelona, on els preus de lloguer de mitjana el 2019 eren de 975 euros mensuals, i ciutats com Manresa amb lloguers al voltant dels 450 euros mensuals de mitjana. És evident que  no té res a veure l’esforç que li representa atendre el lloguer a un arrendatari de Barcelona, que el que li costa a un arrendatari de les comarques interiors. Per contra, al propietari arrendador de Manresa, que obté molts menys ingressos de la seva inversió immobiliària, se li apliquen les mateixes limitacions, i ha de rebaixar el preu del lloguer en similar proporció.

A més és una llei que no ha pensat, gens ni mica, en els petits propietaris, molts d’ells jubilats i que cobren petites pensions, ja que la previsió que diu que fa respecte dels propietaris vulnerables econòmicament, a la pràctica no és tal, atès que només contempla algun benefici normatiu sobre aquells propietaris la unitat de convivència dels quals tingui ingressos inferiors a 1.422,80 euros mensuals, incloent-hi les rendes del lloguer… Repetim, a la pràctica, no és cap excepció aplicable.

Tots estem d’acord que hi ha una part de la societat que té dificultats habitacionals, als quals s’han d’oferir solucions, però la solució del problema és de tots, o dit d’una altra manera, de les administracions, no dels arrendadors que ja aporten pisos al mercat. Fan falta molts més habitatges socials, però fa anys que l’administració no els construeix, ni ofereix condicions que permetin que els faci el sector privat o fórmules mixtes públic-privades.

Les limitacions, congelacions o reduccions sobre les rendes dels contractes de lloguer, n’hem tingut sobrada experiència el segle passat, tenen un efecte assegurat, que no és cap altre que la disminució de l’oferta d’habitatges de lloguer a causa del fet que tota inseguretat jurídica i econòmica genera desconfiança als arrendadors. Davant la incertesa dels ingressos que es poden obtenir, hi ha qui no destinarà els seus estalvis a comprar un pis i posar-lo a lloguer, qui no reformarà el pis heretat o qui preferirà posar el seu pis en venda a mantenir-lo en lloguer, més encara quan aquestes mesures arriben en uns moments de situacions com la manca de mesures efectives contra les ocupacions il·legals, les suspensions de desnonaments o les reduccions de rendes a conseqüència de la Covid-19, que sense cap compensació, perjudiquen directament o indirecta als arrendadors.

Definitivament, pensem que aquesta Llei no és la solució.

Cambra de la Propietat Urbana de Manresa i el Bages