Dos mesos i mig després del primer intent, el Govern central ha aprovar el divendres 1 de març, consensuat amb Units Podem, un nou Decret en matèria d’habitatge i lloguer. En aquella ocasió, la temptativa va resultar fallida per la negativa d’Units Podem, entre altres, a convalidar-lo.
El “Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler” s’ha publicat al BOE del dia 5 de març del 2019, amb entrada en vigor el dia 6 de març del 2019, i modifica la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans (LAU), així com altres normes (tributàries, processals…) que afecten els lloguers.
Encara que el text segueix sense donar potestat a Comunitats i Ajuntaments perquè limitin els preus del lloguer en zones d’especial tensió de preus, aquesta vegada Units Podem ha decidit que hi donarà suport. El motiu és que inclou vàries novetats respecte al text anterior, especialment pel que fa a desnonaments i limitació de preus dins del contracte, i que l’alternativa era mantenir l’actual legislació de 2013, que és un dels orígens de l’actual pujada dels preus del lloguer i que s’ha manifestat com un marc normatiu contraproduent que no ha aconseguit trobar l’equilibri entre llogaters i propietaris.
El mecanisme que ha triat el Govern per tractar de contenir els preus està relacionat amb la política fiscal. En comptes de modificar l’article 17 de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), que dicta que “la renda serà la que lliurement estipulin les parts”, l’Executiu ha apostat per un índex de preus, que el Ministeri de Foment es compromet a elaborar en els pròxims vuit mesos, a partir del qual cada Comunitat Autònoma podrà desenvolupar o, en defecte d’això, acollir-se a l’estatal.
Actualment aquest mecanisme d’índexs de preus ja existeix en comunitats autònomes com Catalunya o València, encara que no és vinculant. A partir d’aquest índex, el decret pretén “facilitar l’aplicació de mesures de política fiscal”. És a dir, obre la porta a incentius o penalitzacions, però no al control o limitació de preus.
Com en tots els decrets-llei, les mesures entren en vigor l’endemà de la seva publicació en el BOE, i necessitarà, una vegada més, ser convalidat pel Congrés dels Diputats. Com que la dissolució de les Corts ja s’ha produït, la convalidació l’haurà de fer la Comissió Permanent, que tindrà 30 dies hàbils per votar-la.
En relació als arrendaments urbans, aquestes són les mesures que s’introdueixen en el decret llei aprovat en l’últim Consell de Ministres:
1. Contractes mínims de 5 o 7 anys
S’estableix un termini obligatori mínim de duració del contracte de cinc anys si l’arrendador és persona física, i de set anys en el cas que l’arrendador sigui persona jurídica.
Pel que fa a la pròrroga tàcita, s’estableix que arribada la data de venciment del contracte, si no existeix comunicació d’alguna de les parts de no renovar-lo, el contracte és prorrogarà en ambdós casos, durant tres anys més.
2. Limitació de fiances a tres mesos
Es fixa en dues mensualitats de renda la quantia màxima de les garanties addicionals a la fiança (d’un mes) que es poden exigir a l’arrendatari, sigui a través de dipòsit o d’aval bancari, tret que es tracti de contractes de llarga durada. En total són tres mesos com a màxim.
3. Limitació de les pujades interanuals a l’IPC
Únicament es podrà elevar la renda en funció de la variació de l’IPC. Es vol protegir l’arrendatari i evitar pujades arbitràries dins del mateix contracte.
4. Desnonaments
Els jutjats hauran d’avaluar la vulnerabilitat dels afectats i si l’aprecien, posar en coneixement dels serveis socials els processos de desnonament.
L’ajornament dels desnonaments en cas de vulnerabilitat serà d’un mes per a propietaris persones físiques i de tres per a les jurídiques.
No es podran realitzar desnonaments oberts, és a dir, aquells que es produeixen sense data ni hora i en els quals la Policia pot personar-se en qualsevol moment.
5. Índexs de preus
Es disposa la creació de l’índex estatal de referència de preus en un termini de vuit mesos. Amb dades de l’Agència Tributària, el Cadastre, el Registre de la propietat, el Registre de fiances i altres fonts, s’oferiran anualment els valors mitjans de renda mensual en euros per metre quadrat d’habitatge per barris, municipis, províncies i comunitats autònomes.
Les comunitats autònomes podran establir els seus propis índexs de referència a l’efecte de dissenyar les seves polítiques i programes públics d’habitatge. Això no implica que puguin limitar els preus, que és el que reclamava Units Podem a través d’una reforma de la Llei d’Arrendaments Urbans, sinó tan sols tenir una estadística fiable.
A Catalunya i Comunitat Valenciana ja existeixen aquests índexs, i Euskadi els està elaborant.
En cap cas habiliten per a establir sistemes de regulació dels preus del lloguer, ja que la mesura seria inconstitucional per afectar el dret fonamental a la propietat en cas de ser inclosos en un decret. El que les comunitats poden fer, si ho desitgen, com fins ara, és usar la informació dels índexs per a fer política fiscal segons els marges que ja marca la llei.
6. Despeses de formalització i gestió del contracte
En els supòsits que l’arrendador sigui una persona jurídica, les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte aniran sempre a càrrec d’aquest.
7. Validesa del contracte enfront de tercers
En la reforma de la Llei d’Arrendaments Urbans de 2013, es va establir que si el contracte de lloguer no es registrava en el Registre de la propietat, deixava de tenir efectes enfront de tercers. D’aquesta manera, els inversors que compraven blocs de pisos i necessitaven poder disposar d’aquests pisos fàcilment, podien fer fora els arrendataris si el contracte no havia estat registrat. Aquesta situació, que es mantenia en l’anterior decret, ara ha desaparegut.
8. Termini de preavís de no renovació de contracte
Augmenta el termini amb el qual s’ha d’avisar que no es desitja renovar el contracte. En concret, serà de quatre mesos per a l’arrendador i de dos mesos per a l’arrendatari.
9. Recuperació del pis per necessitat de l’arrendador
Les causes de necessitat que hagin d’al•legar els propietaris per a recuperar l’habitatge abans del termini mínim hauran de constar en el contracte, i s’haurà d’especificar quina d’elles és la que es produeix en el moment de la comunicació.
10. Impost sobre Béns immobles (IBI)
S’elimina l’obligació de repercutir aquest impost als inquilins dels habitatges en lloguer social. Així mateix, s’autoritza que els municipis puguin bonificar l’IBI en immobles d’ús residencial que siguin objecte de lloguer social o a preus assequibles, i també a aquells la renda dels quals sigui inferior a la determinada per l’aplicació del sistema estatal d’índexs de preus dels contractes d’habitatge en lloguer.
Es regula també un recàrrec a l’IBI als habitatges desocupats, desenvolupant un recàrrec que ja estava establert el 2002.
11. Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats
En l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats hi haurà un nou supòsit d’exempció aplicable a la subscripció de contractes d’arrendament d’habitatge per a ús habitual o permanent.
D’aquesta manera aquests contractes queden eximits del pagament de l’Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) que fins ara era del 0’5%, però seguirà sent obligatòria la declaració i autoliquidació de l’impost.
No queden eximits del pagament d’ITP els avals que es puguin realitzar com a conseqüència dels arrendaments.
12. Tanteig i retracte
S’estableix el dret d’adquisició preferent (tanteig i retracte) per administracions públiques en cas de venda conjunta d’un immoble amb arrendaments.
13. Subrogació en cas de defunció d’inquilí
Es “blinda” la possibilitat de subrogació, en cas de defunció de l’arrendatari, en favor de determinats perfils vulnerables (menors, discapacitats, majors de 65 anys).