Una de les modificacions importants de la darrera reforma de la Llei d’Arrendaments Urbans, portada a terme pel Reial decret llei 7/2019, és l’establiment de límits molt estrictes a les garanties addicionals a la fiança, que fins aquest moment no existien, aplicables als contractes firmats amb posterioritat al 6 de març de 2019.
En un contracte d’arrendament d’habitatge signat a partir del 6 de març de 2019, l’arrendador rebrà com a fiança legal l’import d’un mes de renda, però com a garantia addicional monetària sols podrà rebre un màxim de dues mensualitats més. Per tant, el període màxim de garantia podrà ser de tres mesos.
Tanmateix, aquest límit de dues mensualitats no serà aplicable quan es tracti de contractes de llarga durada, que són aquells que tenen una durada de més de cinc anys, o de més de set anys, si l’arrendador fos una persona jurídica. En aquests casos de contractes de llarga durada no existeixen límits en les garanties i, per tant, les parts atorgants podran pactar qualsevol mena de garantia addicional a la fiança legal obligatòria d’un mes.
Tractament fiscal dels diferents tipus de fiances
L’Agència Tributària de Catalunya està començant a efectuar requeriments sobre la tributació de l’Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITP) d’aquestes fiances complementàries que es poden demanar en els contractes d’arrendament d’habitatge.
Aquest organisme administratiu té el següent criteri sobre el tractament que cal donar als diferents tipus de fiances dels contractes de lloguer d’habitatge:
- La fiança legal no resta obligada al pagament de l’ITP.
- Les fiances addicionals estan sotmeses a la liquidació de l’ITP, al tipus de l’1%. La base imposable és el total import a què puja la garantia o fiança addicional.
Sobre aquesta qüestió hi ha un general desconeixement, però la motivació jurídica d’aquesta tributació la trobem a l’article 8 del Reial decret legislatiu 1/1993, de 24 de setembre, pel qual s’aprova el text refós de la Llei de l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats, que sotmet a tributació de l’ITP la constitució de fiances i estableix que l’obligat al pagament de l’impost és el propietari que rep la garantia.
L’obligació de tributar per ITP és exigible tant si la fiança addicional es diposita a l’INCASÒL com si no. - Els avals dineraris o personals també han de tributar en concepte d’ITP al tipus de l’1%. La base imposable serà la quantitat fiançada.
El supòsit més habitual que ens trobarem són els contractes d’arrendament on una persona (pare, mare, soci d’una empresa…) avala l’arrendatari en el compliment de les obligacions derivades del contracte de lloguer. Aquesta fiança, aval o garantia està subjecta a ITP.
El subjecte passiu de l’impost és el beneficiari de la garantia, en aquest cas el propietari arrendador.
Presentació d’autoliquidacions a la Cambra de la Propietat
Per presentar les autoliquidacions de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP) per arrendaments d’habitatges, tant si l’import de la garantia supera la mateixa fiança legal, com si contenen aval o fiançament de tercers, es pot fer el dipòsit de la fiança i el pagament d’aquest impost a les oficines de la Cambra de la Propietat. Ambdós tràmits es fan simultàniament, estalviant al propietari les gestions a l’Oficina Liquidadora de la Generalitat i a les entitats financeres per a la presentació i pagament de l’autoliquidació de l’impost.
En últim lloc, cal comentar que des de l’entrada en vigor del Reial decret llei 7/2019, el 6 de març de 2019 (al que ens hem referit a l’inici d’aquest butlletí), els arrendaments d’habitatges continuen estant subjectes a l’ITP, però en resten exempts de pagament. A la pràctica això suposa que cal continuar presentant l’autoliquidació de l’impost, si ve l’import a ingressar, serà de 0 €, llevat, com hem vist, dels casos en què es prestin garanties addicionals a la fiança legal o continguin aval o fiançament de tercers, supòsits en els quals sí que s’haurà de tributar per ITP de la forma que hem explicat.
El fet de no presentar dins de termini l’autoliquidació de l’ITP en els casos que no es produeixi perjudici econòmic (és a dir, quan la quota a ingressar és 0 €) , es considera una infracció lleu a la qual correspon una sanció consistent en multa pecuniària fixa de 200 €